Có. Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân lâu nay, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa anh, chị, em ruột với nhau được miễn thuế; thu nhập từ nhận thừa kế, quà tặng là bất động sản giữa anh chị em ruột cũng được miễn. Dù là hợp đồng mua bán có trả tiền hay hợp đồng tặng cho, nếu quan hệ đúng và chứng minh được, người chuyển không phải nộp khoản 2% trên giá chuyển nhượng, người nhận không phải nộp thuế quà tặng.
Việc khó nằm ở hai chỗ: chứng minh chữ “ruột” bằng giấy tờ khớp nhau, và phân biệt anh chị em ruột với những người gọi là anh chị em trong nhà nhưng không nằm trong diện — anh rể, em dâu, anh chị em họ, con riêng. Lệ phí trước bạ là câu hỏi riêng, có danh sách miễn riêng.
Anh chị em ruột nằm trong danh sách miễn — cả bán lẫn tặng
Danh sách quan hệ được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế bất động sản gồm: vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; bố vợ, mẹ vợ với con rể; ông bà nội với cháu nội; ông bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.
| Giao dịch giữa anh chị em ruột | Thuế thu nhập cá nhân | Lưu ý |
|---|---|---|
| Hợp đồng chuyển nhượng, có trả tiền | Miễn cho người chuyển | Vẫn ghi giá thật, thanh toán có chứng từ |
| Hợp đồng tặng cho | Miễn cho người nhận | Tài sản được tặng riêng thường là tài sản riêng của người nhận |
| Anh chị em nhận thừa kế của nhau | Miễn cho người nhận | Kèm giấy tờ về thừa kế |
Văn bản hướng dẫn thuế thu nhập cá nhân đã thay mới từ 1/7/2026. Danh sách quan hệ lâu nay khá ổn định, nhưng khi làm hồ sơ vẫn nên đối chiếu với văn bản đang hiệu lực.
Bạn có thuộc diện không — sàng lọc nhanh
- Hai người có chung cha mẹ đẻ, hoặc thuộc trường hợp văn bản hiện hành coi là anh chị em ruột không?
- Giấy khai sinh của cả hai người có ghi tên cha, mẹ khớp nhau không? Nếu không khớp (tên cũ, sai chính tả, thiếu tên cha), đã có trích lục hay xác nhận để giải thích chưa?
- Tên, năm sinh trên giấy tờ tuỳ thân và giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có khớp với giấy khai sinh không?
- Giao dịch là thật — người nhận thật sự trở thành chủ và tự quyết định tài sản — không phải đứng tên hộ?
- Gia đình đã chọn đúng hình thức hợp đồng (chuyển nhượng hay tặng cho) theo bản chất thật của việc trao tài sản chưa?
Câu 1 đến 4 phải cùng là “có”. Câu 2 và 3 là nơi hồ sơ bị trả lại nhiều nhất, vì anh chị em sinh ra ở những năm khác nhau, giấy khai sinh cấp ở những nơi khác nhau, ghi tên cha mẹ theo những cách khác nhau.
“Ruột” được chứng minh bằng giấy gì
Cơ quan thuế không biết hai người là anh em; họ chỉ thấy giấy tờ. Bộ giấy tờ thường dùng:
- Giấy khai sinh của cả hai người, thể hiện cùng cha mẹ. Đây là giấy quan trọng nhất.
- Thông tin cư trú hoặc xác nhận thông tin về cư trú, trong trường hợp thể hiện được quan hệ gia đình.
- Trích lục khai sinh khi bản chính thất lạc; xác nhận của cơ quan có thẩm quyền khi tên cha mẹ trên hai giấy khác nhau.
Anh chị em cùng cha khác mẹ hoặc cùng mẹ khác cha là trường hợp phải hỏi trước. Hướng dẫn lâu nay từng đề cập các trường hợp này, nhưng từ 1/7/2026 văn bản hướng dẫn thuế thu nhập cá nhân đã thay mới; hãy hỏi cơ quan thuế nơi có nhà đất với đúng giấy tờ của mình trước khi công chứng, thay vì suy ra từ kinh nghiệm của người khác.
Ví dụ giả định: chị sinh năm 1972, giấy khai sinh ghi tên cha theo tên thường gọi; em sinh năm 1980, giấy khai sinh ghi tên cha theo giấy tờ tuỳ thân. Hai giấy lệch một chữ. Việc đầu tiên là xin xác nhận hai tên là một người, rồi mới đi công chứng — làm ngược lại thì hồ sơ đứng chờ ở bộ phận một cửa.
Anh em chia nhà thừa kế, một người nhận lại phần của người khác
Đây là tình huống hay gặp nhất: cha mẹ mất, để lại căn nhà cho ba anh chị em; một người muốn ở lại, trả tiền cho hai người kia. Thường có hai bước:
- Nhận thừa kế từ cha mẹ: con đẻ nhận thừa kế bất động sản của cha mẹ đẻ thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân.
- Anh chị em chuyển nhượng hoặc tặng phần của mình cho người ở lại: giao dịch giữa anh chị em ruột, cũng thuộc diện miễn.
Hai bước có thể được thực hiện qua văn bản thoả thuận phân chia di sản, trong đó các đồng thừa kế thống nhất để một người đứng tên và người đó trả tiền cho những người còn lại. Hình thức nào phù hợp, cần bao nhiêu văn bản, nên hỏi tổ chức công chứng và văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà.
Chỗ hay sai: trong số “anh chị em” có người là con riêng của cha hoặc mẹ, hoặc có vợ, chồng của anh chị em đã mất đứng ra nhận phần thay. Những người này có thể là người thừa kế hợp pháp nhưng quan hệ của họ với người ở lại không phải anh chị em ruột, nên bước thứ hai với họ cần xem riêng.
Những quan hệ nghe gần mà không nằm trong diện
- Anh rể, chị dâu, em rể, em dâu: không nằm trong danh sách. Nếu chị bán cho em rể, phần của em rể không được miễn theo quan hệ này.
- Anh chị em họ (con của cô, chú, bác, cậu, dì): không nằm trong danh sách.
- Anh chị em nuôi không có quyết định công nhận nuôi con nuôi hợp pháp: không có căn cứ.
- Con riêng của vợ hoặc chồng với con chung: cần xem có cùng cha hoặc cùng mẹ không.
- Anh em ruột nhưng tài sản là tài sản chung của vợ chồng người bán: phần của vợ hoặc chồng người bán chuyển cho em của chồng hoặc vợ không phải giao dịch giữa anh chị em ruột. Cách tính cần hỏi cơ quan thuế.
Điểm cuối cùng hay bị bỏ qua. Nhà do anh trai và chị dâu cùng đứng tên, bán cho em gái của anh trai — phần của chị dâu có thể không được miễn. Đọc kỹ giấy chứng nhận để biết tài sản đứng tên ai trước khi tính.
Lệ phí trước bạ, và bán lại về sau
Miễn thuế thu nhập cá nhân không kéo theo miễn lệ phí trước bạ. Lệ phí trước bạ nhà đất (0,5%) có danh sách miễn riêng, thường gắn với việc nhận thừa kế, nhận tặng cho giữa các quan hệ gia đình; với hợp đồng mua bán giữa anh chị em ruột, cần kiểm tra có được miễn hay không theo quy định lệ phí trước bạ hiện hành.
Về sau, khi người nhận bán căn nhà cho người ngoài, đó là giao dịch mới: thuế thu nhập cá nhân 2% tính trên giá chuyển nhượng của lần bán đó, trừ khi thuộc diện miễn khác (ví dụ nhà ở duy nhất đáp ứng điều kiện). Vì thuế tính trên giá bán chứ không trên chênh lệch, việc ghi giá thấp ở giao dịch giữa anh chị em không giúp gì cho lần bán sau — chỉ tạo rắc rối khi có tranh chấp trong gia đình.
Hồ sơ phải giữ để chứng minh
- Hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho đã công chứng, chứng thực; hoặc văn bản thoả thuận phân chia di sản.
- Giấy khai sinh của các bên, trích lục, xác nhận giải thích khi tên cha mẹ không khớp.
- Giấy tờ về thừa kế nếu tài sản có nguồn gốc thừa kế: giấy chứng tử, văn bản khai nhận, phân chia di sản.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà trước và sau giao dịch.
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai lệ phí trước bạ có ghi diện miễn; thông báo của cơ quan thuế.
- Chứng từ thanh toán giữa anh chị em nếu là mua bán.
Tự kiểm tra ở đâu: ứng dụng thuế trên điện thoại hoặc tài khoản thuế điện tử cá nhân của người nhận để theo dõi thông báo sau khi nộp hồ sơ; bộ phận một cửa, văn phòng đăng ký đất đai nơi có nhà để hỏi giấy tờ cần kèm; cơ quan thuế quản lý nơi có bất động sản cho những trường hợp cùng cha khác mẹ, cùng mẹ khác cha hoặc tài sản chung vợ chồng. Quan hệ vợ chồng, cha mẹ – con đã được phân tích trong bài chuyển nhượng nhà đất giữa vợ chồng, cha mẹ và con.
Câu hỏi thường gặp
Được miễn thuế thì có phải nộp tờ khai thuế thu nhập cá nhân không?
Có. Người thuộc diện miễn vẫn nộp tờ khai kèm hồ sơ đăng ký biến động, ghi rõ diện miễn và đính kèm giấy tờ chứng minh quan hệ. Không có tờ khai thì không có căn cứ để cơ quan thuế xác nhận miễn.
Em bán nhà cho anh rồi anh bán ngay cho người ngoài thì có sao không?
Giao dịch giữa hai anh em có thể được miễn, còn lần anh bán cho người ngoài là giao dịch mới và tính thuế theo quy định. Nếu cả chuỗi được dựng lên chỉ để né thuế, cơ quan thuế có thể xét lại bản chất.
Anh chị em ruột ở nước ngoài có được miễn khi chuyển nhượng cho người ở Việt Nam không?
Quan hệ anh chị em ruột không phụ thuộc nơi cư trú. Điều cần xem thêm là quyền sở hữu nhà ở của người ở nước ngoài theo pháp luật đất đai, nhà ở, và giấy tờ ở nước ngoài có cần hợp pháp hoá lãnh sự không.
Hai anh em đổi nhà cho nhau thì tính thế nào?
Đổi nhà thường được xem là hai giao dịch chuyển nhượng. Nếu hai người là anh em ruột thì cả hai chiều đều có thể thuộc diện miễn, nhưng nên hỏi văn phòng công chứng về hình thức hợp đồng phù hợp.
Giấy khai sinh bản chính bị mất thì làm sao?
Xin trích lục khai sinh tại cơ quan đăng ký hộ tịch nơi đã đăng ký khai sinh, hoặc nơi đang cư trú theo quy định. Làm việc này trước khi công chứng để hồ sơ không bị treo.
Em dâu nhận nhà từ anh chồng đã mất thì có được miễn không?
Quan hệ giữa em dâu và anh chồng không phải anh chị em ruột. Nếu tài sản đến qua thừa kế từ chồng, cần xem quan hệ vợ chồng với người để lại di sản; nên hỏi cơ quan thuế với đầy đủ giấy tờ.
