Người đang sống ở nước ngoài bán nhà đất tại Việt Nam: khi nào được miễn thuế TNCN, khi nào không

Người đang sống ở nước ngoài bán nhà đất tại Việt Nam chịu thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng, giống người trong nước — kể cả khi là cá nhân không cư trú theo luật thuế. Các trường hợp được miễn cũng xét theo cùng danh mục của Luật Thuế thu nhập cá nhân: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế giữa vợ chồng, cha mẹ và con, anh chị em ruột và các quan hệ khác trong danh sách; bán nhà ở, đất ở duy nhất khi đủ điều kiện. Không có khoản miễn riêng vì người bán ở nước ngoài, và cũng không có khoản thuế riêng nặng hơn chỉ vì ở nước ngoài.

Điểm khác nằm ở thủ tục và bằng chứng: chứng minh “chỉ có một nhà ở tại Việt Nam” khi đã sống nhiều năm ở nơi khác, giấy tờ quan hệ nhân thân cấp ở nước ngoài, và việc uỷ quyền cho người ở nhà làm thay. Bài này sàng lọc từng trường hợp và chỉ những chỗ hay vướng.

Bảng sàng lọc: được miễn, phải nộp, cần xem thêm

Sàng lọc nhanh: năm câu hỏi trước khi rao bán

1. Người bán có quyền sở hữu, sử dụng nhà đất đó theo pháp luật đất đai, nhà ở hiện hành không (giấy chứng nhận đứng tên ai, tình trạng quốc tịch)?
2. Ngoài căn này, người bán (và vợ hoặc chồng nếu là tài sản chung) còn đứng tên nhà ở, đất ở nào khác tại Việt Nam không? Nhà ở nước ngoài không tính vào điều kiện “duy nhất tại Việt Nam”.
3. Người mua là ai: người ngoài hay người thân trong danh sách quan hệ được miễn?
4. Người bán về ký trực tiếp được không, hay phải uỷ quyền? Nếu uỷ quyền, uỷ quyền làm gì?
5. Tiền bán nhà định giữ ở Việt Nam hay chuyển ra nước ngoài?

Câu 1 là việc của pháp luật đất đai, nhà ở — khi người bán đã thôi quốc tịch Việt Nam, quyền đối với nhà đất có thể khác; cần hỏi văn phòng công chứng và cơ quan đăng ký đất đai trước khi bàn đến thuế.

Nhà ở duy nhất khi đã sống ở nước ngoài nhiều năm

Điều kiện miễn thuế nhà ở duy nhất nhìn vào số nhà ở, đất ở tại Việt Nam người bán đang có, thời gian đã có quyền sở hữu, sử dụng, và việc bán toàn bộ. Việc người bán không ở căn nhà đó mà cho thuê hoặc để người thân ở không tự làm mất điều kiện, nhưng cần đọc hướng dẫn hiện hành về cách xác định.

Chỗ hay vướng thực tế:

• Người bán quên một mảnh đất nhỏ ở quê đứng tên chung với anh em — đó vẫn có thể là đất ở, làm mất điều kiện “duy nhất”.
• Cơ quan thuế yêu cầu cam kết của người bán về việc chỉ có một nhà ở; cam kết sai thì bị truy thu và xử phạt.
• Nhà mua chung với vợ hoặc chồng: điều kiện xét cho từng người đứng tên.

Người đang ở nước ngoài có thể ký cam kết tại cơ quan đại diện Việt Nam hoặc qua thủ tục hợp pháp hoá theo quy định; hỏi văn phòng công chứng về hình thức được chấp nhận trước khi gửi giấy tờ về.

Uỷ quyền bán: ai nộp thuế, rủi ro nằm đâu

Có hai kiểu uỷ quyền rất khác nhau:

• Uỷ quyền làm thủ tục: người ở nhà thay mặt chủ nhà ký hợp đồng, nộp hồ sơ, nhận tiền theo đúng giá chủ nhà đồng ý. Nghĩa vụ thuế vẫn là của chủ nhà — người bán. Người được uỷ quyền nộp thay bằng tiền của chủ nhà.
• Uỷ quyền toàn quyền định đoạt, người được uỷ quyền tự quyết giá, hưởng chênh lệch: thực chất gần với một lần chuyển nhượng cho người được uỷ quyền. Quy định thuế có thể xem xét như vậy và phát sinh nghĩa vụ riêng. Đây cũng là kiểu dễ tranh chấp nhất.

Uỷ quyền nên làm bằng văn bản công chứng (ở Việt Nam) hoặc tại cơ quan đại diện Việt Nam ở nước ngoài, ghi rõ phạm vi, giá tối thiểu, cách nhận tiền. Tiền bán nên vào tài khoản đứng tên chủ nhà, không vào tài khoản người được uỷ quyền.

Ví dụ giả định: hai anh em ở hai nước, một căn nhà của cha mẹ

Giả sử cha mẹ mất, để lại căn nhà ở thành phố cho hai người con: người anh sống ở nước ngoài, người em sống trong nước. Hai anh em muốn bán căn nhà.

1. Nhận thừa kế: thừa kế từ cha mẹ thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân; vẫn làm thủ tục khai nhận di sản, đăng ký sang tên cho hai người.
2. Bán cho người ngoài: mỗi người là người bán phần của mình. Điều kiện nhà ở duy nhất xét riêng cho từng người: người em đang có nhà riêng thì phần của em nộp 2%; người anh không có nhà ở nào khác tại Việt Nam có thể xét miễn cho phần của mình nếu đủ điều kiện thời gian và các điều kiện khác theo hướng dẫn hiện hành.
3. Phương án khác: người anh bán hoặc tặng phần của mình cho người em — giao dịch giữa anh chị em ruột được miễn thuế thu nhập cá nhân — rồi người em đứng tên toàn bộ.

Mỗi phương án có thủ tục, chi phí công chứng, lệ phí khác nhau. Chọn phương án nào nên dựa trên nhu cầu thật của gia đình, không chỉ vì một khoản miễn thuế.

Chuyển tiền bán nhà ra nước ngoài

Người bán muốn chuyển tiền ra nước ngoài thường được ngân hàng yêu cầu chứng minh nguồn tiền và việc đã hoàn thành nghĩa vụ thuế với giao dịch đó: hợp đồng chuyển nhượng, chứng từ nộp thuế thu nhập cá nhân, hoặc giấy tờ thể hiện khoản thu nhập thuộc diện miễn. Vì vậy dù được miễn, vẫn nên giữ bản thông báo, tờ khai có ghi thuộc diện miễn. Thủ tục ngoại hối cụ thể do ngân hàng hướng dẫn theo quy định hiện hành.

Nếu người bán là đối tượng cư trú thuế của nước khác, khoản thu nhập này có thể phải khai ở nước đó theo luật của họ; số thuế đã nộp ở Việt Nam có thể được xem xét theo hiệp định tránh đánh thuế hai lần nếu có. Phần này nên hỏi người tư vấn thuế ở nước đang sinh sống.

Hồ sơ phải giữ để chứng minh

• Hộ chiếu, giấy tờ tuỳ thân; số định danh cá nhân hoặc mã số thuế nếu có (người không có số định danh cá nhân dùng mã số thuế được cấp để khai).
• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà; hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho công chứng.
• Giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân (khai sinh, giấy tờ hộ tịch) nếu hưởng miễn giữa người thân; giấy tờ cấp ở nước ngoài cần làm thủ tục hợp pháp hoá, dịch theo quy định.
• Cam kết nhà ở duy nhất nếu hưởng miễn; giấy uỷ quyền công chứng nếu uỷ quyền.
• Tờ khai thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản, chứng từ nộp thuế hoặc thông báo miễn.

Tự kiểm tra ở đâu: thông tin đăng ký thuế tra trên trang tra cứu thông tin người nộp thuế; hồ sơ khai và thông báo thuế xem trên tài khoản thuế điện tử cá nhân nếu đã có; câu hỏi về hồ sơ cụ thể hỏi thuế cơ sở nơi có nhà đất hoặc bộ phận một cửa khi nộp hồ sơ đăng ký biến động đất đai.