Chủ nhà cho thuê gặp bão, lũ có ba đường để số thuế phản ánh đúng thiệt hại, và thường chỉ cần một hoặc hai đường. Thứ nhất, thuế cho thuê tài sản của cá nhân tính theo tỷ lệ trên doanh thu thực tế: khách trả phòng, tháng không có tiền thuê thì không có doanh thu để tính. Thứ hai, nếu đã khai và nộp trước cho cả kỳ (ví dụ khách trả trước cả năm) rồi phải hoàn tiền cho khách, chủ nhà khai điều chỉnh doanh thu. Thứ ba, nếu thuế đã phát sinh và tài sản bị thiệt hại do thiên tai, có thể đề nghị giảm thuế theo Luật Quản lý thuế.
Chủ nhà hay nhầm đường thứ ba là đường duy nhất, trong khi đường thứ nhất và thứ hai mới là nơi phần lớn số thuế được điều chỉnh. Ngoài ra, nếu tổng doanh thu cho thuê trong năm giảm xuống dưới ngưỡng, chủ nhà có thể không phải nộp thuế cho cả năm. Bài này đi qua từng đường, với điều kiện cần kiểm.
Ba đường và khi nào dùng đường nào
| Đường | Dùng khi | Điều kiện cần kiểm |
|---|---|---|
| Doanh thu thực tế giảm | Khai theo từng kỳ hoặc từng lần phát sinh; tháng không cho thuê được thì không có doanh thu | Kỳ khai đã đăng ký; hợp đồng, biên bản thanh lý với khách |
| Khai điều chỉnh | Đã khai, nộp thuế trên tiền thuê nhận trước, sau đó hoàn lại một phần cho khách | Biên bản thanh lý, chứng từ hoàn tiền; thủ tục khai bổ sung theo Luật Quản lý thuế |
| Đề nghị giảm thuế do thiên tai | Số thuế đã phát sinh mà tài sản cho thuê bị thiệt hại do bão, lũ | Xác nhận thiệt hại; số giảm gắn với giá trị thiệt hại, không vượt số thuế phải nộp |
| Không thuộc diện | Khách bỏ đi vì lý do riêng, không liên quan thiên tai; hoặc doanh thu năm dưới ngưỡng nên vốn không nộp | — |
Sàng lọc nhanh cho chủ nhà
- Chủ nhà khai thuế cho thuê theo kỳ nào: theo từng lần phát sinh kỳ thanh toán, hay theo năm? Tiền thuê nhận theo tháng, theo quý hay trả trước nhiều tháng?
- Bên thuê là cá nhân, hay doanh nghiệp đang khai và nộp thuế thay cho chủ nhà?
- Tiền thuê của những tháng nhà hư có thật sự không thu, hay đã thu rồi phải trả lại?
- Thiệt hại về nhà có được chính quyền cấp xã xác nhận không?
- Cộng doanh thu cho thuê cả năm sau khi trừ các tháng mất, còn trên ngưỡng không?
Câu 2 rất quan trọng: nếu bên thuê là doanh nghiệp và đã khai thay, việc điều chỉnh phải làm qua chính doanh nghiệp đó. Chủ nhà tự đi làm hồ sơ riêng sẽ bị trùng.
Khi khách đã trả trước cả năm rồi xin trả phòng
Giả sử một chủ nhà cho một gia đình thuê căn nhà, nhận trước tiền thuê 12 tháng và đã khai, nộp thuế trên toàn bộ số tiền đó. Tháng thứ năm, lũ ngập tầng trệt, gia đình thuê chuyển đi, hai bên thanh lý hợp đồng và chủ nhà hoàn lại tiền thuê các tháng còn lại.
- Lập biên bản thanh lý hợp đồng ghi rõ lý do, ngày chấm dứt, số tiền hoàn lại.
- Hoàn tiền bằng chuyển khoản để có chứng từ.
- Khai bổ sung hồ sơ khai thuế cho thuê tài sản đã nộp, giảm doanh thu tương ứng tiền đã hoàn.
- Số thuế nộp thừa được xử lý bù trừ hoặc hoàn theo quy định quản lý thuế.
Đây không phải “xin giảm thuế” mà là điều chỉnh cho đúng doanh thu. Không cần xác nhận thiệt hại thiên tai cho bước này, chỉ cần chứng từ hoàn tiền.
Khi nào đề nghị giảm thuế do thiên tai có ý nghĩa
Đường giảm thuế do thiên tai có ý nghĩa khi chủ nhà vẫn còn số thuế phải nộp của thời gian trước sự kiện và tài sản cho thuê bị thiệt hại đáng kể. Ví dụ: dãy trọ cho thuê cả năm, doanh thu trên ngưỡng, bão cuối năm làm sập một phần dãy trọ khiến chủ nhà tốn nhiều tiền sửa.
- Hồ sơ gồm văn bản đề nghị giảm thuế, biên bản xác nhận thiệt hại của chính quyền cấp xã hoặc cơ quan có thẩm quyền, giấy tờ về giá trị thiệt hại.
- Số thuế được giảm gắn với giá trị thiệt hại được xác định và không vượt số thuế phải nộp theo nguyên tắc thường áp dụng; mức cụ thể theo quy định hiện hành.
- Chi phí sửa nhà không được trừ vào doanh thu cho thuê của cá nhân khi tính thuế theo tỷ lệ; muốn chi phí được xét thì chỉ qua đường giảm thuế do thiệt hại.
Cách lập hồ sơ giảm thuế khi thiên tai, hoả hoạn cho hộ kinh doanh có trong bài hộ kinh doanh bị cháy sạp, ngập hàng; nguyên tắc với nhà cho thuê tương tự.
Ví dụ giả định: dãy trọ năm phòng sau cơn bão
Giả sử một chủ nhà có dãy trọ năm phòng cho công nhân thuê theo tháng, tự khai thuế cho thuê tài sản, doanh thu năm trên ngưỡng. Bão tháng 9 làm tốc mái ba phòng; ba người thuê chuyển đi, hai người ở lại được giảm nửa tiền thuê trong hai tháng sửa chữa.
- Ba phòng trống: các tháng không cho thuê được thì không có doanh thu; kỳ khai sau chỉ ghi phần thực nhận.
- Hai phòng giảm giá: ký phụ lục ghi giá mới trong hai tháng; doanh thu tính theo giá thực nhận.
- Thiệt hại mái nhà: nếu còn số thuế đã phát sinh của các tháng trước chưa nộp hoặc số thuế cả năm vẫn đáng kể, có thể đề nghị giảm thuế kèm biên bản xác nhận thiệt hại của xã và giấy tờ chi phí sửa chữa.
- Cả năm: cộng lại doanh thu; nếu rơi xuống dưới ngưỡng thì cả năm không phải nộp, phần đã nộp được xử lý theo quy định.
Việc nên làm trong tuần đầu sau bão
- Chụp ảnh, quay video hiện trạng từng phòng trước khi sửa, ghi ngày.
- Báo trưởng thôn, tổ dân phố để có tên trong danh sách thiệt hại; xin biên bản xác nhận của chính quyền cấp xã.
- Lập biên bản với từng khách: ở lại, giảm giá hay chấm dứt hợp đồng; hoàn tiền bằng chuyển khoản.
- Giữ hoá đơn, hợp đồng với thợ sửa chữa.
- Xem lại kỳ khai thuế sắp tới và số thuế đã phát sinh để quyết định có cần đề nghị giảm hoặc gia hạn không.
Làm đủ năm việc này trong vài ngày đầu thì mọi đường điều chỉnh thuế sau đó đều có giấy tờ; bỏ qua thì vài tháng sau rất khó dựng lại.
Những chỗ không thuộc diện
- Khách bỏ đi không trả tiền vì lý do riêng, không liên quan thiên tai: không phải trường hợp giảm thuế do thiên tai. Nếu tiền chưa thu thì chưa có doanh thu; nếu hợp đồng quy định tính theo kỳ thanh toán thì xem thời điểm xác định doanh thu theo quy định.
- Giảm giá thuê cho khách vài tháng để giữ chân sau bão: doanh thu tính theo giá thực nhận, không cần hồ sơ giảm thuế. Nên sửa phụ lục hợp đồng ghi rõ giá mới.
- Nhà cho thuê chỉ bị ảnh hưởng nhẹ, khách vẫn ở và trả đủ: không có căn cứ đề nghị giảm.
- Doanh thu cả năm dưới ngưỡng: vốn không phải nộp thuế GTGT, TNCN từ cho thuê; không cần làm gì thêm ngoài giữ chứng từ.
Hồ sơ phải giữ để chứng minh
- Hợp đồng thuê, phụ lục điều chỉnh giá, biên bản thanh lý với từng khách.
- Sao kê tài khoản nhận tiền thuê và chứng từ hoàn tiền cho khách.
- Tờ khai thuế cho thuê tài sản đã nộp, chứng từ nộp thuế; tờ khai bổ sung nếu có.
- Biên bản xác nhận thiệt hại của chính quyền cấp xã, ảnh hiện trường, hoá đơn, hợp đồng sửa chữa.
- Nếu bên thuê là doanh nghiệp khai thay: văn bản uỷ quyền khai thay và thông báo điều chỉnh gửi doanh nghiệp.
Tự kiểm tra ở đâu: các tờ khai cho thuê tài sản đã nộp (do chủ nhà hoặc bên thuê khai thay) và số thuế đã nộp xem trên ứng dụng thuế trên điện thoại hoặc tài khoản thuế điện tử cá nhân; nếu thấy số liệu do doanh nghiệp khai thay chưa được điều chỉnh sau khi thanh lý hợp đồng, liên hệ kế toán bên thuê. Mức ngưỡng doanh thu cho thuê và cách cộng doanh thu hỏi thuế cơ sở nơi có nhà.
Câu hỏi thường gặp
Nhà hư phải ngừng cho thuê ba tháng thì có phải khai gì không?
Nếu khai theo kỳ thanh toán, các tháng không có tiền thuê thì không có doanh thu để khai. Nếu đã khai trước theo năm, khai điều chỉnh khi có thay đổi doanh thu.
Chi phí sửa mái nhà có được trừ khi tính thuế cho thuê không?
Với cá nhân cho thuê tài sản tính thuế theo tỷ lệ trên doanh thu, chi phí sửa chữa không được trừ. Thiệt hại lớn do thiên tai chỉ được xét qua đề nghị giảm thuế.
Bên thuê là công ty đã khai thay, bây giờ thanh lý sớm thì ai điều chỉnh?
Công ty khai thay là bên khai bổ sung. Chủ nhà gửi biên bản thanh lý và đề nghị công ty điều chỉnh, sau đó kiểm tra lại trên tài khoản thuế điện tử cá nhân.
Doanh thu cho thuê cả năm sau bão giảm dưới ngưỡng thì số thuế đã nộp có được trả lại không?
Khi quyết toán hoặc khai điều chỉnh, nếu doanh thu cả năm không phải nộp thuế theo quy định hiện hành, số đã nộp thừa được xử lý bù trừ hoặc hoàn. Cần tra cách xác định ngưỡng với hoạt động cho thuê.
Có được gia hạn nộp thuế cho thuê nhà khi gặp bão không?
Luật Quản lý thuế có trường hợp gia hạn nộp thuế khi người nộp thuế bị thiệt hại vật chất do thiên tai ảnh hưởng tới khả năng nộp. Nộp đề nghị gia hạn kèm xác nhận thiệt hại tại cơ quan thuế quản lý.
Khách thuê được bảo hiểm bồi thường tài sản của họ, chủ nhà có liên quan không?
Không. Tiền bồi thường bảo hiểm tài sản của khách là của khách. Chủ nhà có bảo hiểm cho căn nhà thì tiền bồi thường bảo hiểm nhận được thuộc nhóm được miễn thuế thu nhập cá nhân.
