Mua bán, tặng cho, thừa kế nhà đất: có được miễn thuế thu nhập cá nhân không?
Trả lời hai hoặc ba câu — kết quả cho biết trường hợp của bạn thuộc diện miễn, có thể được miễn nếu đủ điều kiện, hay không thuộc diện miễn, kèm giấy tờ cần chuẩn bị. Chỉ xét thuế thu nhập cá nhân. Kết quả hiện ngay trên máy của bạn, không lưu gì.
Có thể được miễn — cần đủ điều kiện nhà ở, đất ở duy nhất
Hai bên không thuộc danh sách quan hệ được miễn, nhưng đây là nhà ở, đất ở duy nhất của người bán. Miễn chỉ áp dụng khi đủ mọi điều kiện dưới đây; thiếu một điều kiện là nộp thuế 2% trên giá chuyển nhượng.
Điều kiện cần đủ — tự đánh dấu để đối chiếu:
- Vẫn phải khai để được xét miễn: người bán tự khai trên tờ khai là nhà ở, đất ở duy nhất và chịu trách nhiệm về lời khai; cơ quan thuế có thể đối chiếu dữ liệu đất đai.
- Chưa được cơ quan thuế chấp nhận thì đừng trừ khoản thuế này khỏi kế hoạch tiền. Xem số phải nộp nếu không được miễn tại thuephi.com/uoc-tinh/nha-dat.
- Mang giấy chứng nhận tới thuế cơ sở nơi có nhà hỏi trước khi ký hợp đồng — nhất là khi còn đứng tên chung một mảnh đất, một căn nhà khác.
Giấy tờ nên chuẩn bị
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở mang tên người bán (để đối chiếu thời điểm được cấp hoặc đăng ký)
- Giấy tờ tuỳ thân của người bán; nhà đứng tên chung thì của từng người đứng tên
- Nếu từng có nhà ở, đất ở khác: hợp đồng, giấy tờ cho thấy đã sang tên xong trước ngày chuyển nhượng
Lệ phí trước bạ là khoản riêng: có trường hợp miễn tương tự khi tặng cho, thừa kế giữa người thân — xem mục riêng.
Kết quả là sàng lọc tham khảo theo nguyên tắc chung, không thay cho quyết định của cơ quan thuế. Không nêu con số hay mốc thời gian nào chưa chắc — điều kiện nào cần đối chiếu văn bản đang hiệu lực đều được ghi rõ. MienThue.com do đơn vị tư nhân vận hành, không phải cổng thông tin của nhà nước.
Công cụ xét những gì
Thu nhập từ nhà đất của cá nhân có hai nhánh miễn thuế thu nhập cá nhân hay gặp. Công cụ hỏi đúng những gì cần để biết bạn rơi vào nhánh nào, không hỏi giá, không hỏi địa chỉ.
Nhánh 1 — miễn theo quan hệ gia đình
Áp dụng cho cả mua bán, tặng cho và thừa kế nhà đất giữa các quan hệ sau:
- Vợ với chồng
- Cha mẹ đẻ với con đẻ
- Cha mẹ nuôi với con nuôi
- Cha mẹ chồng với con dâu
- Cha mẹ vợ với con rể
- Ông bà nội, ngoại với cháu nội, ngoại
- Anh chị em ruột với nhau
Ngoài danh sách này — cô, dì, chú, bác, cậu với cháu, anh chị em họ, con riêng của vợ hoặc chồng chưa làm thủ tục nhận nuôi, người ngoài — thì không thuộc nhánh này.
Nhánh 2 — nhà ở, đất ở duy nhất
Chỉ áp dụng khi chuyển nhượng (mua bán) và người bán chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một thửa đất ở. Nhánh này đi kèm điều kiện: duy nhất tại thời điểm chuyển nhượng, có quyền sở hữu, quyền sử dụng đủ thời gian theo quy định, chuyển nhượng toàn bộ. Vì mốc thời gian cần đối chiếu văn bản đang hiệu lực và hồ sơ từng người, công cụ chỉ trả lời "có thể được miễn", không trả lời "được miễn".
Ngoài hai nhánh
Mua bán với người ngoài khi còn nhà khác thì người bán nộp thuế 2% trên giá chuyển nhượng. Tặng cho, thừa kế từ người ngoài danh sách thì người nhận nộp thuế trên phần giá trị vượt mức không chịu thuế theo quy định. Công cụ chuyển bạn sang trang ước tính của ThuePhi để xem từng khoản.
Lệ phí trước bạ — mục riêng
Công cụ này chỉ sàng lọc thuế thu nhập cá nhân. Lệ phí trước bạ là khoản khác, người đăng ký sang tên nộp, theo quy định riêng về lệ phí trước bạ. Có trường hợp miễn tương tự khi tặng cho, thừa kế giữa người thân, nhưng đừng mặc định rằng trường hợp nào được miễn thuế thu nhập cá nhân thì cũng được miễn lệ phí trước bạ. Hỏi cơ quan thuế nơi có nhà, hoặc xem bảng từng khoản trong công cụ ước tính thuế, phí nhà đất của ThuePhi.
Ba tình huống giả định
1. Cha mẹ tặng con căn nhà đang ở
Giả sử cha mẹ đẻ làm hợp đồng tặng cho con đẻ căn nhà hai vợ chồng đang ở. Người con đã có một căn hộ riêng.
Thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân — nếu hồ sơ chứng minh được quan hệ cha mẹ đẻ với con đẻ
Thu nhập từ nhận quà tặng là nhà đất giữa cha mẹ đẻ với con đẻ nằm trong danh sách quan hệ gia đình được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Người con có nhà riêng không ảnh hưởng: miễn ở đây dựa vào quan hệ, không dựa vào điều kiện nhà duy nhất.
2. Bán căn hộ duy nhất cho người ngoài
Giả sử một người độc thân bán căn hộ đang ở cho người mua không quen biết, ngoài căn hộ này không đứng tên nhà đất nào khác, kể cả đứng tên chung.
Có thể được miễn — cần đủ điều kiện nhà ở, đất ở duy nhất
Hai bên không thuộc danh sách quan hệ được miễn, nhưng đây là nhà ở, đất ở duy nhất của người bán. Miễn chỉ áp dụng khi đủ mọi điều kiện dưới đây; thiếu một điều kiện là nộp thuế 2% trên giá chuyển nhượng.
Chỗ hay vướng là điều kiện thời gian sở hữu: căn hộ mới nhận sổ gần đây thì hỏi cơ quan thuế trước khi ký.
3. Cháu nhận thừa kế nhà của chú
Giả sử người chú không có vợ con, để lại căn nhà cho cháu gọi bằng chú theo di chúc.
Không thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân
Người để lại di sản và người nhận không thuộc danh sách quan hệ gia đình được miễn. Người nhận nộp thuế thu nhập cá nhân từ thừa kế trên phần giá trị vượt mức không chịu thuế theo quy định — mức và ngưỡng cần tra văn bản đang hiệu lực.
Chú với cháu không có trong danh sách quan hệ được miễn, dù tình cảm gần gũi đến đâu.
Sai lầm hay gặp
- Được miễn thì tưởng khỏi khai. Miễn chỉ có khi đã khai, ghi rõ thuộc diện miễn và nộp kèm giấy tờ chứng minh. Hồ sơ thiếu tờ khai thì cơ quan thuế không có gì để xét.
- Nghĩ họ hàng nào cũng được miễn. Cháu gọi bằng cô, chú, bác; anh chị em họ; con riêng chưa làm thủ tục nhận nuôi đều ngoài danh sách, dù sống chung nhà.
- Đếm "nhà duy nhất" theo cảm giác. Hay quên phần đứng tên chung một mảnh đất khác, hoặc phần di sản chưa chia còn ghi tên mình trên giấy chứng nhận. Tính cả những phần đó trước khi khai.
- Bán một phần căn nhà duy nhất rồi khai miễn. Điều kiện là chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở đó; tách bán một phần không thuộc nhánh này.
- Ghi "tặng cho" trong khi thực chất là mua bán. Với người ngoài danh sách, tặng cho vẫn chịu thuế nên không tránh được gì; còn khai sai bản chất giao dịch thì có rủi ro bị truy thu, phạt và tranh chấp về sau khi có người nhận ra tiền đã trao tay.
- Giấy tờ lệch họ tên, ngày sinh. Giấy khai sinh cũ ghi tên khác giấy chứng nhận là chuyện thường gặp. Xin xác nhận trước, đừng để tới lúc nộp hồ sơ.
Tự kiểm tra ở đâu
Điều kiện miễn và giấy tờ cụ thể: hỏi bộ phận một cửa hoặc thuế cơ sở quản lý địa bàn có nhà, mang theo giấy chứng nhận và giấy tờ chứng minh quan hệ. Nhà đất đang đứng tên mình: hỏi văn phòng đăng ký đất đai. Thông báo nộp thuế hoặc kết quả xét miễn sau khi nộp hồ sơ: tra trong tài khoản thuế điện tử hoặc ứng dụng thuế trên điện thoại.
Đọc thêm trên Miễn Thuế
- Người đang sống ở nước ngoài bán nhà đất tại Việt Nam: khi nào được miễn thuế TNCN, khi nào khôngMiễn thuế khi bán nhà đất
- Nhận nhà, đất tái định cư khi bị thu hồi đất: miễn thuế, lệ phí khi nhận và khi bán lạiMiễn thuế khi bán nhà đất
- Đổi ruộng cho nhau để dồn thửa, bán đất nông nghiệp đang canh tác: khi nào miễn thuế TNCNMiễn thuế khi bán nhà đất
- Bán nhà ở duy nhất nhưng còn đứng tên chung mảnh đất khác: có được miễn thuế TNCNMiễn thuế khi bán nhà đất
- Bán hoặc tặng nhà đất cho anh chị em ruột: điều kiện miễn thuế TNCNMiễn thuế khi bán nhà đất
- Công nhân bị tai nạn lao động, bệnh nghề nghiệp: tiền bồi thường, trợ cấp khoản nào không chịu thuế TNCNThu nhập miễn thuế TNCN
Hỏi đáp về miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế nhà đất
Được miễn thuế thu nhập cá nhân thì có phải khai không?
Có. Miễn thuế không có nghĩa là bỏ qua tờ khai: hồ sơ sang tên vẫn phải có tờ khai thuế thu nhập cá nhân ghi rõ thuộc diện miễn, kèm giấy tờ chứng minh quan hệ hoặc điều kiện nhà ở duy nhất. Không khai hoặc thiếu giấy tờ thì không được xét miễn.
Cô, dì, chú, bác tặng nhà cho cháu có được miễn thuế không?
Không. Danh sách miễn chỉ gồm vợ chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, cha mẹ chồng, cha mẹ vợ với con; ông bà nội, ngoại với cháu nội, ngoại; anh chị em ruột. Cô, dì, chú, bác, cậu với cháu và anh chị em họ không nằm trong đó, nên người nhận nộp thuế trên phần giá trị vượt mức không chịu thuế theo quy định.
Vợ chồng đứng tên chung một căn nhà, một người còn nhà riêng thì bán căn chung có được miễn không?
Điều kiện nhà ở, đất ở duy nhất xét riêng từng người đứng tên. Người không còn nhà ở, đất ở nào khác có thể được miễn phần của mình nếu đủ các điều kiện còn lại; người còn nhà riêng thì phần của người đó phải nộp thuế. Nên hỏi cơ quan thuế nơi có nhà trước khi ký.
Kết quả "có thể được miễn" nghĩa là gì?
Nghĩa là trường hợp của bạn rơi vào nhánh nhà ở, đất ở duy nhất, nhưng miễn chỉ có khi đủ mọi điều kiện: duy nhất tại thời điểm chuyển nhượng, sở hữu đủ thời gian theo quy định, chuyển nhượng toàn bộ. Công cụ không kiểm được hồ sơ của bạn, nên chỉ liệt kê điều kiện để tự đối chiếu; quyết định cuối cùng là của cơ quan thuế.
Câu trả lời đã chọn có được lưu lại không?
Không. Kết quả hiện ngay trên trình duyệt; máy chủ không lưu loại giao dịch hay quan hệ gia đình đã chọn. Đường dẫn trên thanh địa chỉ đổi theo lựa chọn để gửi cho người nhà xem cùng một kết quả.