Cá nhân cho thuê nhà, phòng trọ, căn hộ mà tổng doanh thu cho thuê trong năm dương lịch không vượt ngưỡng doanh thu không phải nộp thuế thì không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân cho khoản đó. Ngưỡng này trước đây là 100 triệu đồng/năm và đã được nâng trong đợt sửa luật 2024–2025 — tra mức đang áp dụng trước khi tính.
Điểm dễ sai không nằm ở con số ngưỡng mà ở cách cộng: ngưỡng so với tổng tiền thuê của mọi tài sản cá nhân đó cho thuê, không phải từng phòng; tiền trả trước nhiều năm phải chia theo năm; nhà đồng sở hữu không được nhân đôi ngưỡng theo số người đứng tên. Còn việc dưới ngưỡng có phải nộp tờ khai hay không đã thay đổi cùng lúc với việc bỏ khoán thuế cho hộ, cá nhân — nên hỏi thuế cơ sở nơi có nhà.
Ngưỡng tính trên tổng tiền thuê cả năm, không phải từng căn
Ví dụ giả định: một người có năm phòng trọ, mỗi phòng thu 2,5 triệu đồng/tháng, và cho một cửa hàng thuê mặt bằng tầng trệt căn nhà ở quê 4 triệu đồng/tháng. Từng khoản nhìn riêng đều nhỏ. Cộng lại cả năm: năm phòng × 2,5 triệu × 12 tháng = 150 triệu đồng, cộng mặt bằng 48 triệu đồng, tổng 198 triệu đồng. Con số đem so với ngưỡng là 198 triệu đồng, không phải 30 triệu đồng của một phòng.
Ba nguyên tắc khi cộng:
- Cộng mọi tài sản cá nhân đó cho thuê, ở mọi địa phương.
- Tính theo năm dương lịch (1/1 đến 31/12).
- Nếu cá nhân còn có hoạt động kinh doanh khác, cần tra quy định hiện hành xem doanh thu cho thuê có phải cộng với doanh thu kinh doanh đó để so ngưỡng không. Theo cách hướng dẫn lâu nay, ngưỡng xét trên tổng doanh thu kinh doanh của cá nhân.
Phòng trống vài tháng thì chỉ tính tiền thuê thực tế của những tháng có người thuê, miễn là hợp đồng và sổ theo dõi thể hiện đúng như vậy.
Bạn có thuộc diện không — sàng lọc nhanh
- Tổng tiền thuê của tất cả nhà, phòng, mặt bằng mình cho thuê trong năm dương lịch là bao nhiêu? Đã tính cả những khoản nhận bằng tiền mặt chưa?
- Có hợp đồng nào bên thuê trả trước nhiều tháng, nhiều năm không? Đã chia số tiền đó theo từng năm chưa?
- Tài sản đứng tên một mình hay đồng sở hữu với vợ, chồng, anh chị em?
- Mình cho thuê dài hạn (theo tháng, theo năm) hay cho thuê theo ngày, theo đêm qua ứng dụng đặt phòng, có kèm dịch vụ dọn phòng, bữa sáng?
- Bên thuê có phải là doanh nghiệp, tổ chức cần chứng từ để tính chi phí không?
Nếu câu 1 (sau khi xử lý câu 2 và 3) cho tổng dưới ngưỡng, và câu 4 là cho thuê dài hạn, nhiều khả năng không phải nộp thuế cho năm đó. Câu 4 là “theo ngày, kèm dịch vụ” thì đây có thể là kinh doanh lưu trú, không còn là cho thuê tài sản đơn thuần — đọc mục bên dưới.
Những khoản dễ tính sai khi cộng doanh thu
| Khoản | Có tính vào doanh thu cho thuê không | Ghi chú |
|---|---|---|
| Tiền thuê hằng tháng | Có | Kể cả nhận tiền mặt, nhận qua tài khoản người thân |
| Tiền thuê trả trước nhiều năm | Có, chia theo năm | Cách phân bổ và thời điểm khai theo hướng dẫn hiện hành |
| Tiền đặt cọc | Không, khi còn phải trả lại | Nếu cọc bị giữ để trừ tiền thuê còn thiếu thì phần đó thành tiền thuê |
| Tiền điện, nước thu theo giá | Cần tra hướng dẫn | Ghi tách trên hợp đồng, giữ hoá đơn điện nước; phần thu cao hơn giá là khoản thu thêm |
| Phí gửi xe, internet, dọn vệ sinh | Thường là khoản thu thêm | Cộng vào doanh thu nếu chủ nhà thu |
| Tiền bồi thường hư hỏng | Xem bản chất | Giữ biên bản hư hỏng và chứng từ sửa chữa |
Khoản dễ bỏ sót nhất là tiền nhận qua tài khoản của người thân: con cái đứng ra quản lý dãy trọ, tiền thuê chảy vào tài khoản của con. Về thuế, doanh thu vẫn của người cho thuê, và dòng tiền đi vòng qua tài khoản người khác là thứ khó giải thích nhất khi có đối chiếu.
Nhà đồng sở hữu: ngưỡng không nhân theo số người đứng tên
Căn nhà của hai vợ chồng, hay của ba anh em cùng thừa kế, cho thuê chung: nhiều người nghĩ mỗi người được một ngưỡng, nên tổng tiền thuê chia ba vẫn “dưới ngưỡng”. Theo cách hướng dẫn lâu nay, với nhóm cá nhân, hộ gia đình cùng cho thuê một tài sản, ngưỡng được xác định cho một người đại diện của nhóm, không nhân theo số người. Kiểm tra lại quy định hiện hành, nhưng đừng dựa vào cách chia ba để khẳng định mình dưới ngưỡng.
Việc nên làm khi đồng sở hữu:
- Thống nhất bằng văn bản ai là người đại diện ký hợp đồng, nhận tiền và làm việc với cơ quan thuế.
- Nhận tiền vào một tài khoản của người đại diện; chia lại cho các đồng sở hữu bằng chuyển khoản có ghi nội dung.
- Giữ giấy tờ sở hữu và văn bản thoả thuận chia tiền thuê, để khi một người cần chứng minh nguồn thu nhập (vay vốn, làm hồ sơ) thì có căn cứ.
Cho thuê theo tháng khác cho thuê theo ngày qua ứng dụng
Cho thuê căn hộ theo đêm qua ứng dụng đặt phòng, có dọn phòng, thay khăn, đón khách — về bản chất gần với kinh doanh dịch vụ lưu trú hơn là cho thuê tài sản. Hai loại khác nhau ở:
- Tỷ lệ thuế tính trên doanh thu khi vượt ngưỡng: cho thuê tài sản và dịch vụ lưu trú thuộc hai nhóm ngành khác nhau. Tra tỷ lệ hiện hành cho đúng nhóm.
- Thủ tục: kinh doanh lưu trú thường cần đăng ký hộ kinh doanh, đáp ứng điều kiện về an ninh trật tự, phòng cháy và thông báo lưu trú.
- Dữ liệu: nền tảng đặt phòng có nghĩa vụ cung cấp thông tin giao dịch cho cơ quan thuế và, trong một số trường hợp, khấu trừ nộp thay. Doanh thu qua ứng dụng vì vậy hiện rõ trên dữ liệu thuế.
Dưới ngưỡng thì cả hai loại đều không phải nộp thuế, nhưng xếp sai loại có thể làm sai thủ tục và sai tỷ lệ ngay khi doanh thu tăng lên. Nếu một căn vừa cho thuê theo tháng vừa cho thuê theo ngày trong cùng năm, cộng cả hai vào tổng để so ngưỡng.
Khi bên thuê là doanh nghiệp
Doanh nghiệp thuê nhà của cá nhân làm văn phòng, kho, nhà ở cho nhân viên thường cần chứng từ để tính chi phí. Các điểm cần thống nhất khi ký:
- Ai khai, ai nộp: theo quy định, tổ chức thuê tài sản của cá nhân có thể khai thay, nộp thay nếu hợp đồng thoả thuận bên thuê là người nộp thuế. Ghi rõ điều này trong hợp đồng.
- Giá thuê đã gồm thuế hay chưa, nếu tổng doanh thu của chủ nhà vượt ngưỡng.
- Thanh toán qua ngân hàng vào tài khoản của người đứng tên hợp đồng.
- Thông tin chủ nhà: họ tên, số định danh cá nhân (từ 1/7/2025 dùng thay mã số thuế cá nhân).
Lưu ý: doanh nghiệp chỉ biết tiền thuê của hợp đồng với mình. Nếu chủ nhà còn cho người khác thuê, chính chủ nhà phải cộng tổng để biết mình có vượt ngưỡng hay không.
Rủi ro khi tự áp dụng sai
Cách lách hay gặp là ghi giá hợp đồng thấp hơn thực tế, phần còn lại nhận tiền mặt, để tổng doanh thu trông như dưới ngưỡng. Việc này để lại dấu vết: giá thuê chênh lệch rõ với mặt bằng khu vực, bên thuê là doanh nghiệp ghi chi phí khác với hợp đồng, sao kê ngân hàng có khoản vào đều đặn không khớp. Khi bị xác định doanh thu thực tế vượt ngưỡng, chủ nhà bị truy thu thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân theo tỷ lệ trên doanh thu, cộng tiền chậm nộp theo ngày (mức 0,03%/ngày theo quy định lâu nay; kiểm tra mức hiện hành) và có thể bị phạt. Hợp đồng ghi giá thấp còn gây bất lợi cho chính chủ nhà khi có tranh chấp đòi tiền thuê.
Hồ sơ phải giữ để chứng minh
- Giấy tờ sở hữu hoặc quyền sử dụng nhà, đất đang cho thuê; văn bản thoả thuận giữa các đồng sở hữu.
- Hợp đồng thuê từng phòng, từng căn, ghi đúng giá, thời hạn, khoản thu thêm, ai khai và nộp thuế.
- Sổ theo dõi tiền thuê theo tháng cho từng phòng: ngày nhận, số tiền, hình thức nhận.
- Sao kê tài khoản nhận tiền thuê; biên nhận tiền mặt có chữ ký người thuê.
- Hoá đơn điện, nước và bảng tính thu lại của người thuê, nếu tách riêng.
- Bảng cộng doanh thu năm để so ngưỡng, lập vào cuối năm và lưu cùng giấy tờ trên.
Tự kiểm tra ở đâu: ứng dụng thuế trên điện thoại hoặc tài khoản thuế điện tử cá nhân đăng nhập bằng số định danh để xem có tờ khai, khoản nộp nào ghi nhận cho mình; thuế cơ sở nơi có nhà cho thuê để hỏi việc khai khi dưới ngưỡng; bên thuê là doanh nghiệp để lấy bản sao chứng từ khai thay, nộp thay nếu có. Cách khai và nộp khi tổng tiền thuê vượt ngưỡng có ở mục cho thuê tài sản trên Thuế Phí.
Câu hỏi thường gặp
Cho người thân thuê nhà không lấy tiền có phải khai không?
Không thu tiền thì không có doanh thu cho thuê. Nếu có hợp đồng ghi giá nhưng thực tế không thu, nên có văn bản thể hiện đúng thực tế để tránh bị hiểu là có doanh thu.
Cho thuê từ tháng 7 thì ngưỡng có chia đôi không?
Theo cách hướng dẫn lâu nay, ngưỡng so với doanh thu của năm dương lịch, không quy đổi theo số tháng hoạt động. Tuy nhiên nên tra lại quy định hiện hành vì cách xác định có thể được điều chỉnh.
Bên thuê trả trước ba năm một lần thì năm nhận tiền có bị vượt ngưỡng không?
Theo cách hướng dẫn lâu nay, để xác định ngưỡng thì số tiền trả trước được chia theo từng năm tương ứng thời hạn thuê. Cách khai và thời điểm nộp khi vượt ngưỡng cần tra văn bản đang hiệu lực.
Người nước ngoài thuê nhà của mình thì có khác không?
Về nghĩa vụ của chủ nhà, cách tính doanh thu như với người thuê trong nước. Chủ nhà còn có trách nhiệm thông báo lưu trú theo pháp luật về cư trú và xuất nhập cảnh, là việc riêng ngoài thuế.
Cho thuê dưới ngưỡng thì có phải đăng ký hộ kinh doanh không?
Cho thuê nhà dài hạn thông thường không nhất thiết phải đăng ký hộ kinh doanh. Kinh doanh lưu trú theo ngày kèm dịch vụ thì thường phải đăng ký và đáp ứng điều kiện kinh doanh; hỏi cơ quan đăng ký kinh doanh cấp xã nơi có nhà.
Năm nay dưới ngưỡng, năm sau tăng giá thuê vượt ngưỡng thì sao?
Mỗi năm xét riêng. Năm vượt ngưỡng thì khai, nộp thuế theo quy định cho năm đó; năm dưới ngưỡng thì không phải nộp. Theo dõi luỹ kế từ đầu năm để biết sớm.
