Nhận nhà, đất tái định cư khi bị thu hồi đất: miễn thuế, lệ phí khi nhận và khi bán lại

Khi Nhà nước thu hồi đất, tiền bồi thường, hỗ trợ theo quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư mà hộ gia đình, cá nhân nhận được không phải nộp thuế thu nhập cá nhân. Khi làm thủ tục đứng tên nhà, đất tái định cư, người có nhà đất bị thu hồi thường thuộc diện được miễn lệ phí trước bạ theo quy định về lệ phí trước bạ. Nhưng khi bán lại nhà, đất tái định cư sau này, đó là một lần chuyển nhượng bất động sản bình thường: thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng, trừ khi rơi vào trường hợp được miễn như nhà ở duy nhất hay chuyển nhượng giữa người thân.

Nói gọn: được miễn ở lúc nhận, không còn được “miễn vì tái định cư” ở lúc bán. Tiền sử dụng đất phải nộp khi nhận đất tái định cư là câu chuyện khác, do chính sách bồi thường của địa phương quyết định, không phải thuế thu nhập. Bài này đi qua từng thời điểm với điều kiện cần kiểm.

Ba thời điểm, ba câu trả lời

Sàng lọc nhanh trước khi làm giấy tờ

1. Nhà, đất nhận được có đúng là tái định cư theo phương án của cơ quan có thẩm quyền, hay là nhà đất gia đình tự mua ở chỗ khác?
2. Người đứng tên trên giấy chứng nhận mới có phải là người có nhà, đất bị thu hồi (hoặc thành viên hộ được ghi trong phương án) không?
3. Nếu dùng tiền bồi thường để tự mua nhà đất khác, quy định lệ phí trước bạ hiện hành có coi trường hợp đó là được miễn không, và cần giấy tờ gì để chứng minh nguồn tiền?
4. Gia đình có định bán lại nhà tái định cư trong vài năm tới không? Khi đó có còn nhà ở nào khác không?
5. Giấy tờ về tiền sử dụng đất (đã nộp hay ghi nợ) đã đầy đủ chưa?

Câu 2 hay vướng: phương án bồi thường ghi tên chủ hộ, nhưng gia đình lại muốn để con đứng tên nhà tái định cư. Việc đổi người đứng tên có thể làm phát sinh thêm một lần chuyển nhượng hoặc tặng cho, với nghĩa vụ riêng — hỏi cơ quan đăng ký đất đai và thuế cơ sở trước khi ký.

Tiền bồi thường: những khoản hay bị hỏi

• Bồi thường về đất và tài sản trên đất (nhà, cây trồng, vật kiến trúc): không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
• Hỗ trợ ổn định đời sống, hỗ trợ đào tạo, chuyển đổi nghề: cùng nhóm, không phải nộp.
• Hộ kinh doanh bị ngừng kinh doanh nhận bồi thường, hỗ trợ theo phương án: vẫn là tiền theo chính sách bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; giữ quyết định để phân biệt với doanh thu kinh doanh.
• Tiền thưởng bàn giao mặt bằng sớm nếu nằm trong phương án bồi thường: xét cùng nhóm. Nếu là khoản do chủ đầu tư tư nhân tự chi ngoài phương án, cần xem bản chất.
• Doanh nghiệp bị thu hồi đất: tiền bồi thường là thu nhập khác của doanh nghiệp, được trừ giá trị còn lại của tài sản và chi phí liên quan theo quy định thuế thu nhập doanh nghiệp — không áp dụng cách nhìn của cá nhân.

Khoản tiền lớn vào tài khoản một lần có thể khiến ngân hàng hỏi nguồn gốc; giữ bản quyết định bồi thường và biên bản nhận tiền là đủ để giải thích.

Bán lại nhà tái định cư: khi nào vẫn được miễn

Khi bán lại, nhà tái định cư không còn “tấm vé” miễn riêng. Người bán xét như mọi người bán nhà khác:

• Nhà ở, đất ở duy nhất: được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu tại thời điểm bán chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam, đã có quyền sở hữu, sử dụng đủ thời gian tối thiểu theo quy định và bán toàn bộ. Điều kiện chi tiết đã được phân tích trong bài bán căn nhà duy nhất.
• Chuyển nhượng, tặng cho giữa vợ chồng, cha mẹ và con, anh chị em ruột… theo danh sách quan hệ trong luật: được miễn.
• Không thuộc hai trường hợp trên: nộp 2% trên giá chuyển nhượng.

Nhiều gia đình được bố trí cả căn hộ tái định cư và giữ phần đất còn lại ở chỗ cũ, hoặc được nhận hai suất tái định cư cho hai hộ trong một nhà. Khi đó điều kiện “duy nhất” phải xét kỹ cho từng người đứng tên. Một số dự án tái định cư còn có quy định hạn chế chuyển nhượng trong một thời gian — đây là quy định về nhà ở, đất đai, không phải thuế, cần xem trong hồ sơ nhận nhà.

Ví dụ giả định: một hộ nhận căn hộ tái định cư rồi bán sau vài năm

Giả sử một hộ ở ven đô bị thu hồi toàn bộ đất ở để làm đường. Hộ nhận tiền bồi thường đất, nhà, tiền hỗ trợ ổn định đời sống, và được bố trí một căn hộ tái định cư, nộp tiền mua căn hộ bằng một phần tiền bồi thường. Căn hộ đứng tên hai vợ chồng chủ hộ.

1. Tiền bồi thường, hỗ trợ: không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
2. Đăng ký quyền sở hữu căn hộ: thuộc diện miễn lệ phí trước bạ vì là nhà tái định cư của chính người bị thu hồi.
3. Vài năm sau, hai vợ chồng bán căn hộ để về quê. Nếu lúc bán đây là nhà ở duy nhất của cả hai tại Việt Nam và đủ thời gian sở hữu theo quy định, có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân; nếu đã mua thêm một mảnh đất ở quê trước khi bán, điều kiện duy nhất không còn và phải nộp 2%.
4. Người mua căn hộ nộp lệ phí trước bạ 0,5%.

Thứ tự mua và bán ở bước 3 làm thay đổi kết quả. Nếu dự tính đổi nhà, nên tính trước thứ tự giao dịch và hỏi cơ quan thuế về điều kiện đang áp dụng.

Những cách làm không nên theo

• Bán “suất tái định cư” bằng giấy tay trước khi có giấy chứng nhận: người mua không đứng tên được, người bán vẫn đứng tên, nghĩa vụ thuế và rủi ro tranh chấp dồn về sau.
• Ghi giá bán thấp hơn giá thật trên hợp đồng để giảm 2%: cơ quan thuế có thể xác định lại theo giá tham chiếu và bảng giá đất; người mua cũng bị ảnh hưởng quyền lợi khi có tranh chấp.
• Đứng tên hộ người khác để giữ điều kiện “nhà ở duy nhất”: người đứng tên chịu mọi nghĩa vụ và rủi ro pháp lý.

Hồ sơ phải giữ để chứng minh

• Quyết định thu hồi đất, quyết định phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; bảng chi tiết bồi thường của hộ.
• Biên bản nhận tiền, sao kê tài khoản nhận tiền bồi thường.
• Quyết định giao đất, bố trí nhà tái định cư; biên bản bàn giao; chứng từ nộp tiền sử dụng đất hoặc giấy ghi nợ.
• Tờ khai lệ phí trước bạ có ghi thuộc diện miễn, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà.
• Khi bán lại: giấy tờ chứng minh điều kiện miễn (nếu có) hoặc chứng từ nộp thuế 2%.

Tự kiểm tra ở đâu: thông báo nộp lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng xem trên ứng dụng thuế trên điện thoại hoặc tài khoản thuế điện tử cá nhân, đăng nhập bằng số định danh cá nhân; tình trạng hồ sơ đăng ký đất đai hỏi văn phòng đăng ký đất đai; mọi thắc mắc về phương án bồi thường hỏi đơn vị làm công tác bồi thường của địa phương. Tra thêm về thuế, lệ phí khi mua bán ở phần mua bán nhà đất trên Thuế Phí.